Aragon & Aragon (Guatemala Law Firm / Abogados en Guatemala)

En “La Semaine Juridique” n. 29 del 20 de Julio 2007 ha sido publicado un estudio sobre la compra de inmuebles en Gran Bretaña....

...cuyos autores son Natalie Trousset y Hugues Letellier. En Inglaterra y Gales hay tres tipos de propiedad: freehold (la más amplia), leasehold (duración determinada, propiedad separada entresuelo y edificio, duración que puede ser también de un milenio, y commonhold, un régimen de copropiedad introducido en 2002.

En Inglaterra y Gales el Land Registry (Registro de inmuebles) ha sido introducido a fines del siglo XIX, y hay uno en cada distrito. Comprende tres partes: property register, proprietorship register y charges register, concernientes el bien inmueble, sus titulares y los gravámenes. Los datos del registro son privados y sin el consentimiento del propietario no es posible acceder a los mismos. La publicidad registral fue decidida por el Law of Property Act 1925, y aun hay títulos no registrados. La freehold y la leasehold de mas de siete años deben ser registrados (section 4, Land Registration Act). En lo que concierne a las actas que no han sido registradas, la prueba de la propiedad se brinda mediante la exhibición de un titulo y con la posesión por más de quince años.

Se considera que el 95% de las ventas son realizadas por los solicitors y el 5% por los Licensed Conveyancers. Frecuentemente interviene un Chartered Surveyor, es decir, un experto en inmuebles, requerido por los bancos en el caso de préstamo.

Desde el 1º Agosto 2007, es obligatorio un Home Information Pack (H.I.P.) concerniente las habitaciones de cuatro cuartos en adelante. Tal H.I.P. contiene, amen de un certificado energético, informaciones sobre los títulos de propiedad. La ley que ha previsto tal H.I.P. es el Housing Act 2004, que ha emanado la Home Information Pack Regulation (2006 No. 1503 Housing, England and Wales - The Home Information Pack Regulations 2006) Ha sido formado inclusive una asociación de H.I.P. providers (que nos ha brindado algunos datos). Según informaciones de la BBC, no es cierto que los H.I.P. cuesten £•1000, sino desde 400 a 700. Habida cuenta de la noticia dada en el articulo de marras, sumado a lo que hemos podido averiguar personalmente, se desprende claramente que en los sistemas que carecen de notarios, nacen dificultades relevantes que rinden necesaria la intervención del legislador, el cual al final implanta requisitos de tanta complejidad y dificultad, que demuestran como sea totalmente infundado sostener que la existencia del notariado constituya un obstáculo o un encarecimiento, cuando parece evidente que es exactamente lo contrario.

Volviendo a la venta en Inglaterra y Gales, el vendedor y el comprador pueden volver sobre sus pasos hasta el exchange (intercambio) de contratos. Para evitar que las partes no queden ligadas, el gobierno británico está estudiando la posibilidad de generalizar el modelo escocés, que prevé un contrato preliminar, que contendría la posibilidad de perder un depósito en garantía.

Uno de los principios del derecho de propiedad anglosajón es el caveat emptor, según el cual es el comprador el que debe encargarse de obtener todas las informaciones posibles. Con el Land registration Act 2002, el vendedor tiene que completar un formulario (Land Registry Form DI) y desvelar algunas informaciones antes de la venta y para la inscripción en el registro de inmuebles.

Para el exchange of contracts, el lawyer a menudo redacta un informe. Tal exchange puede efectuarse por correo o por teléfono (en tal caso los solicitors o licensed conveyancers usan formularios y luego hay un intercambio de cartas). El fax y el correo electrónico no se aceptan.

El acta de venta (transfer deed) concierne las propiedades registradas, mientras, para las propiedades no registradas, se usa el término conveyance. El acta de venta surte efecto con la delivery (entrega). La formula tipo es “Signed as a deed by … In presence of…”. Los testigos no pueden ser partes del acta y deben ser independientes.

El tema es un poco más amplio y aun más interesante. Si examinásemos el Western Law Societies Conveyacing Protocol (Manitoba) o il Law Society’s Conveyancing Handbook 11th edition (October 2004) y la Guide to the National Conveyancing Protocol (February 2005) se desprendería una realidad apasionante para el notariado.

Estos protocolos, con su misma existencia, donde imponen, por ejemplo, el control de títulos, están demostrando que tal control no existe o es insuficiente. ¿Cómo se explica que estos “protocols” contengan una minuciosa descripción de actividades que desempeñan normalmente los notarios, si no fuere porque en el common law falta el notario y es necesario imponer a distintos profesionales el desarrollo de tal actividad? Con los protocols, el mundo anglosajón, en el fondo, no hace otra cosa que imponer a tales profesionales el desarrollo de actividad notarial: para los notarios tendría que ser una gran satisfacción.

Los ya numerosos “protocolos” sobre transferencia de inmuebles imponen a los profesionales anglosajones la actividad de control jurídico que desempeñan los notarios. Con una diferencia: que mientras el notario es el único profesional que se encargan de la venta, en el sistema anglosajón concurre un profesional por cada parte, a los cuales se agregan otros especialistas. Aun más: mientras en el mundo anglosajón las Law Societies tienen que obligar a sus miembros a desarrollar la actividad “notarial”, en el notariado latino tal actividad es parte integrante del know how del notario.

Es más: tales protocolos surgen porque el sistema de title insurance (seguro de títulos) no funciona más, y es necesario subsanar una situación grave recurriendo a lo que es la esencia de la profesión notarial.

En fin de cuentas, no es el mundo continental que se amolda y recibe el sistema de common law, sino que es el mundo anglosajón el que recibe “trozos” de notariado; con una diferencia: que en vez de un archipiélago de distintos profesionales, el notariado aúna en un profesional, con ahorro económico y de esfuerzos, la delicada función de transferencia de inmuebles. Ya que el mundo anglosajón está empezando a asumir nuestro know how (y no viceversa), ¿cuanto falta para que asuma asimismo la figura profesional del notario, con su fe publica?

Un estudio profundizado de la transferencia de inmuebles en common law serviría para demostrar que la figura profesional más pujante es el notariado; como decíamos, bastaría profundizar.

Emanuele Caló Consejero Jurídico de la Unión Internacional del Notariado